La crisis de la propiedad horizontal en Soacha

Posted on 28 de mayo de 2013 by Samuel Augusto Gallego Suárez

Los conflictos que se viven en la etapa tres de Parque Campestre son un problema que se replica y crece descontroladamente en otros conjuntos residenciales de Soacha, especialmente en los nuevos proyectos de vivienda que empiezan a ser habitados, una situación que se da en medio de las limitaciones que tienen las autoridades para intervenir y hallar soluciones a dichas problemáticas.

Se sabe que la propiedad horizontal es regida a nivel nacional por medio de la Ley 675 del 2001, no obstante, por la autonomía que la misma ley entregó a los administradores y consejos de administración de los conjuntos residenciales, muchas veces se presentan inconvenientes para determinar quiénes deben regular a estos organismos y a qué instancia se debe acudir en caso de que se presenten conflictos entre copropietarios y administradores, tal como sucede en este momento en Soacha.

Por lo anterior, los conjuntos residenciales se están convirtiendo en ‘repúblicas independientes’, donde no hay ni Dios ni ley que permita controlar el caos y las disputas internas entre quienes residen en dichos lugares, a tal punto que en los casos más extremos se han presentado amenazas, agresiones físicas, e incluso intimidaciones.

Un ejemplo de esto es lo que sucede en Parque Campestre etapa tres, donde el pasado 24 de marzo la asamblea de copropietarios se reunió para tomar decisiones con respecto al cambio de Administración, la aprobación de los estados financieros de la copropiedad, el presupuesto y la elección del nuevo Consejo de Administración. Sin embargo, cuentan los vecinos que la Administración que está vigente tiene la intensión de ‘derrocar’ el Consejo de Administración que se eligió dentro de los parámetros establecidos en la Ley 675, por lo cual se ha negado a entregar el cargo y las cuentas del conjunto, y la nueva Administración no se ha podido empezar a ejercer sus funciones:

“En la actualidad hay una deuda de 51 millones de pesos por concepto de vigilancia privada, debido a que siempre se hicieron dobles estados financieros para mentirle a la comunidad sobre la realidad financiera del conjunto”, explicó Aníbal Giraldo, Presidente electo del Consejo de Administración de Parque Campestre etapa tres.

Uno de esos casos ocurrió la semana pasada, cuando una copropietaria de Parque Campestre retiraba algunos elementos que estaban invadiendo las zonas comunes de la copropiedad, los cuales fueron instalados por personas que respaldan la actual administración del conjunto:

“Fui agredida por dos personas en la portería del conjunto, que tienen ocupadas irregularmente las zonas comunes que nos corresponden a todos los copropietarios, y no las querían dejar libres. Las agresiones se han presentado con otras personas más, física y verbalmente. A mí nunca antes me había tocado vivir una situación de estas, me vine a enfrentar a esto cuando llegué a vivir a este conjunto residencial, y a causa de eso tuve que poner una demanda ante la Fiscalía”, expresó María del Carmen Soterna, habitante de Parque Campestre.

Para varios copropietarios de conjuntos residenciales en Soacha no hay un ente que se apersone de estos problemas, lo que los hace sentirse indefensos y desprotegidos totalmente, ante las apremiantes situaciones a las que se enfrentan, teniendo en cuenta que según ellos, ni la Personería, ni la Dirección de Apoyo a la Justicia, ni la Secretaría de Gobierno, ni tampoco la Alcaldía Municipal, han tomado cartas en el asunto, algo que para estas personas es sinónimo de la inoperancia de las autoridades locales:

“Acá hay anarquía total en cuanto al reglamento de la copropiedad y los procesos que se deben seguir con el comité de convivencia y conciliación, en los casos donde hay conflictos y disputas internas. La gente piensa que vive en una isla y no tiene que estar sujeta al cumplimiento de unas normas, pero eso se debe a que la mayoría de estas personas nunca han sido capacitadas para aprender a vivir en propiedad horizontal, por lo tanto desconocen las normas y actúan según sus interpretaciones y conveniencias”, señaló un residente de un conjunto residencial en San Mateo.

“Con frecuencia vemos que hay varios conflictos entre los copropietarios, pues la convivencia es débil y se ignoran completamente las reglas que hay dentro de la propiedad horizontal. Aunque se supone que la Ley 675 nos dio autonomía y herramientas para solucionar este tipo de problemas, muchas veces la complejidad de los mismos excede nuestra capacidad, por lo tanto nos vemos en la necesidad de acudir a las autoridades para ver de qué manera podemos solucionar los problemas, sin embargo en la mayoría de casos tampoco encontramos respuesta en estos entes”, sostuvo el Administrador de un conjunto residencial de la comuna dos.

Respecto a lo anterior, el Director de Apoyo a la Justicia de la Secretaría de Gobierno de Soacha, Elberto Ariza, recordó que la Ley 675 de 2001 estableció únicamente dos funciones para que la Administración Municipal tuviera competencias en la regulación de la propiedad horizontal, las cuales están consignadas en los artículos 8 y 47. Esto quiere decir que frente a los conflictos existentes en los conjuntos residenciales no hay injerencia del gobierno municipal, debido a que la norma previó que estos se deben discutir a través del Comité de Convivencia y Conciliación de cada propiedad horizontal:

“Frente al tema de sanciones, la Corte Constitucional ha sido muy precisa en señalar que se debe respetar el debido proceso, pero como no hay un reglamento claro, materializar cualquier decisión del Consejo de Administración o del Administrador genera vacíos respecto a quién debe hacer cumplir la norma y cómo lo debe hacer, entonces cada quién interpreta la ley respecto a cómo se debe proceder. Sin embargo, hay otros mecanismos que se pueden utilizar en ese sentido. Si la convivencia se vuelve insostenible se puede acudir al Centro Conciliación en Equidad de la Cámara de Comercio, las inspecciones de Policía en el caso de querellas y a la Fiscalía en caso de delitos como amenazas e intimidaciones. Hay que tener en cuenta que la Ley 675 está muy aparte de los temas que manejan las inspecciones de Policía y la Fiscalía”, expresó Ariza.

¿Hay alternativas?

Ricardo Martínez, Abogado conocedor de la propiedad horizontal y la Ley 675, sostuvo que muchas veces los funcionarios públicos se limitan a lo que está escrito textualmente en la Ley, a riesgo de ser denunciados por violación de la norma o ser sujetos de un proceso disciplinario. No obstante, señaló que se puede hacer más desde la función pública, en cuanto a la situación de la propiedad horizontal, buscando alternativas para solucionar estos problemas, teniendo en cuenta que existen otras facultades para actuar al respecto:

“Hay ciertas cosas en las que no se necesita una ley para saber cómo actuar, no hay que limitarse a decir que temas como este no son competencia del cargo que se desempeña. Hay que acogerse a los principios que están en la constitución para cumplir la norma y tratar de resolver los conflictos, sin esperar a que haya más leyes. Es deber de los funcionarios públicos mediar en estos conflictos, ese es su deber, ellos tienen cercanía con los ciudadanos y más facilidad para actuar que cualquier ciudadano común y corriente”, expresó el Abogado Martínez.

Para el jurista, desde la Administración Municipal se deben fijar normas que rijan dentro de la jurisdicción, con el propósito de regular estos temas. Así mismo, manifestó que en casos extraordinarios se debe acudir a otras instancias como la Personería Municipal, la Inspección de Policía, la Fiscalía y los juzgados, en pro de evitar que los conjuntos residenciales se conviertan en repúblicas independientes, y los conflictos que hoy existen terminen en una tragedia.

Gran parte de los problemas de la propiedad horizontal en Soacha son consecuencia directa del mal manejo que hay en las administraciones y los consejos de administración, teniendo en cuenta que un buen número de las personas a las que son encomendadas esas funciones, no tienen la capacidad suficiente para asumir esa responsabilidad e ignoran los parámetros establecidos en la Ley 675. A lo anterior se suma el hecho de que las constructoras se limitan exclusivamente a construir y vender casas, sin preocuparse por socializar con los nuevos habitantes los alcances de la norma, y los mínimos detalles que deben tener en cuenta a la hora de convivir dentro de una copropiedad.

“El problema que se presenta es por el desconocimiento que hay por parte de los administradores y los consejos de administración, respecto a las funciones que deben ejercer, lo que ha originado que al interior de los mismos conjuntos hayan peleas, riñas y pugnas entre los copropietarios. Desafortunadamente la Ley excluye un poco a la Administración Municipal en cuanto a la toma de medidas porque los conjuntos son privados, lo que quiere decir que la Administración no tiene un brazo que pueda coordinar esto. Es por eso que estamos trabajando en la creación de un Proyecto de Acuerdo para presentar en el próximo periodo de sesiones ordinarias al Concejo Municipal, buscando que haya un doliente de este tema, que bien puede ser la Dirección de Apoyo a la Justicia o la Dirección de Participación Comunitaria, a fin de que ellos entren a dirimir esos conflictos y propicien la armonía dentro de los conjuntos”, manifestó Giovanny Murillo, Personero Delegado para los Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Personería de Soacha.

Murillo concluyó diciendo que es fundamental que haya una regla, que de una u otra manera faculte a la Administración para tomar el control de estos conflictos que suceden al interior de la gran mayoría de conjuntos residenciales.