La saturación en la construcción de vivienda en Soacha tiene como antecedente la expedición de las licencias de construcción a cada uno de los proyectos de vivienda y planes parciales sin el requisito previo contemplado en el Decreto 4065 de 2008, que en su artículo 9 estipula que las autoridades competentes sólo podrán expedir los respectivos actos administrativos cuando el interesado acredite el pago de la participación en plusvalía.


Pero todas las licencias de construcción que se le otorgaron a cada uno de los proyectos que se desarrollan en Soacha se expidieron sin la exigencia del respectivo pago de plusvalía, trayendo como consecuencia un descalabro gigantesco a las arcas del municipio.

La Plusvalía (mayor valor) es el incremento del valor del suelo cuando pasa de rural a urbano, como consecuencia de las acciones urbanísticas. Un porcentaje de esa diferencia en el precio del terreno debe ser asignado por ley al municipio, que para el caso de Soacha es del 50%, debido a que así quedó estipulado en el Artículo segundo del Acuerdo municipal No. 18 de Julio 31 de 2001.

Lo anterior significa que Soacha pudo haber recibido millonarios recursos por el pago de dicho impuesto, teniendo en cuenta que la mayor parte de los terrenos donde actualmente se desarrollan proyectos de vivienda, como Ciudad Verde y el Plan parcial Las Vegas, son suelos rurales, pero aun así las Curadurías urbanas expidieron las licencias de construcción sin constatar el pago de plusvalía.

En respuesta a una petición solicitada a la Secretaría de Hacienda de Soacha, fechada el pasado 7 de noviembre, donde se le pregunta cuánto dinero ha ingresado al municipio por concepto de plusvalía, su titular David Enrique Ortiz, contestó: “Una vez revisados los archivos que reposan en la Secretaría de Hacienda, no se evidencia recaudo por concepto de plusvalía”.

Bajo los anteriores argumentos, surgen diferentes interrogantes que tienen que ver con la violación a la ley 388 de 1997, la cual ordena el cobro de plusvalía, al Decreto 4065 de 2008 y sus anteriores, y al Acuerdo municipal No. 18 de Julio 31 de 2001. ¿Por qué se expidieron las licencias sin exigir el respectivo cobro de plusvalía?, ¿Cuánta plata ha dejado de recibir el municipio por el no cobro de este impuesto?, ¿Qué hay detrás de la expedición de las diferentes licencias de construcción?…

Martín Peñuela es el concejal que más se ha dedicado a estudiar el tema de la vivienda en Soacha, y como ciudadano del municipio reclama el pago de la plusvalía. Pregunta por qué los permisos de construcción y venta, y las licencias de construcción y urbanismo se expidieron violando la norma, y exige que la Secretaría de Planeación revise el tema debido a que la mayor parte de proyectos y planes parciales están entregando las viviendas sin los requisitos mínimos para ser habitadas.

Para el cabildante, un ejemplo concreto es lo que ha pasado con Ciudad Verde, teniendo en cuenta que el municipio expidió el Decreto 152 del 10 de mayo de 2010, el cual determina el procedimiento para el cálculo de la plusvalía. Así mismo, el alcalde del momento hizo un acuerdo de pago donde se establecen los montos por metro cuadrado y la forma como se le paga al municipio dicho impuesto.

“Según ese acuerdo, un metro cuadrado de terreno en Ciudad Verde no vale sino 20 mil pesos, contrario a Cazucá que cuesta entre 40 y 50 mil pesos. Dichas obras fueron avaluadas en 18 mil millones de pesos, cosa que nos parece desinflado, más si tenemos en cuenta que se hizo después de haber aprobado la licencia de construcción. Con ese avalúo, al municipio le significaría sólo recibir alrededor de 6 o 7 mil pesos por metro cuadrado, sabiendo que a la fecha tendría que recibir unos 18 mil pesos, pero como si fuera poco, se los van a pagar es en obras que se realizarán allá mismo, es decir, eso permite que se valoricen los predios para vender las viviendas más caras”, explicó el concejal Peñuela.

A las obras que se refiere el cabildante, son precisamente las que se convinieron en el acuerdo firmado entre la Alcaldía de Soacha y Fiduciaria Bogotá, como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso del Macroproyecto Ciudad Verde, como las avenidas Ciudad de Cali, Luis Carlos Galán, Tierra negra, Potrero Grande y Terreros, las cuales se clasificaron en 7 etapas, cada una con su respectiva fecha de entrega. Sin embargo, al día de hoy ya se venció la tercera etapa y hasta el momento no se ha entregado ninguna de las obras.

Según el concejal Peñuela, “hay que empezar a sancionar y hacerlo ya, porque dichas urbanizaciones no han terminado los proyectos urbanísticos. Es suspenderles las licencias de construcción y urbanismo, y los permisos de venta, hasta tanto no hagan el pago obligado que tienen que hacer al municipio, y desde luego como administración hacer nuevos avalúos que estén acorde con la realidad y no desinflados como los anteriores, que para mi concepto es algo ilógico que una persona en Cazuca tenga que pagar por metro cuadrado entre 40 y 50 mil pesos, y en Ciudad Verde 20 mil”.

Para el Secretario de Hacienda de Soacha, David Ortiz, efectivamente la ley permite que al municipio se le pague la plusvalía con obras de infraestructura vial, pero explica que es necesario revisar los términos para determinar si hay un posible incumplimiento de dicho acuerdo de pago, que es lo que se evidencia hoy al revisar las fechas y etapas acordadas con la Fiduciaria Bogotá.

Pago de impuesto y ocupación de las viviendas

Como si el municipio no tuviera con el gran descalabro por culpa de las curadurías de Soacha que expidieron las licencias de construcción sin exigir el respectivo pago de plusvalía, ahora hay que tener en cuenta dos cosas fundamentales en este proceso de crecimiento desmesurado que tiene la ciudad:

1- Es responsabilidad del municipio, a través de la Secretaría de Planeación, revisar que una vez construidas las viviendas, la constructora haya cumplido a cabalidad con lo estipulado en la licencia para que los apartamentos y casas sean habitables completamente, es decir que cuenten con todos los servicios públicos domiciliarios, vías de acceso y en general los aspectos necesarios para que una familia pueda vivir dignamente. Sin embargo, casos como el de Maiporé, donde se entregaron los apartamentos sin agua potable, evidencian que hay grandes vacíos que la alcaldía no ha querido reparar.

2- Para el caso específico de Ciudad Verde, es ilógico que una familia pague sólo un promedio de $4.000 anuales de impuesto, mientras que en zonas marginadas y vulnerables como Cazuca y Altos de la Florida, se pague $100 y hasta 200 mil pesos.

Espere mañana la segunda parte de este delicado tema relacionado con la Plusvalía y las irregularidades en la entrega de vivienda en Soacha.