A raíz del desbordado crecimiento que ha tenido Soacha en los últimos años, el municipio ha vivido una transformación urbana que le ha hecho sufrir drásticos cambios evidenciados en el alto crecimiento de las unidades habitacionales de propiedad horizontal, un fenómeno que ha obligado a la ciudad a adaptarse a nuevas condiciones de vida, cuyo proceso ha generado una serie de conflictos e inconvenientes que se han originado en estas copropiedades.


Con el licenciamiento y la construcción de cientos de miles de viviendas, resultado de los macroproyectos que dejó como legado el expresidente Álvaro Uribe Vélez, los planes parciales, las famosas 100.000 viviendas gratuitas del Presidente Juan Manuel Santos y otros proyectos urbanísticos de menor envergadura, pero de igual impacto que los anteriores, el panorama de Soacha cambió radicalmente al pasar de ser un municipio de características meramente barriales, a convertirse en una metrópoli en la que más del 50% o 60% de sus viviendas son unidades habitacionales de propiedad horizontal.

Además del impacto urbano y demográfico, el incremento de la propiedad horizontal ha repercutido en una serie de fenómenos sociales que se han reflejado en intensos conflictos y problemas convivenciales, resultado del tortuoso proceso de adaptación de los nuevos habitantes de esas viviendas, pues muchos de ellos son personas que han llegado de Bogotá u otras partes del país, bien sea atraídos por la oferta inmobiliaria que desde hace unos cinco años hay y sigue habiendo en el municipio, o porque han sido víctimas de la violencia, reinsertados o desmovilizados de grupos armados ilegales, que han resultado beneficiados de los programas sociales del gobierno nacional.

De acuerdo a lo anterior, se debe tener en cuenta que un número considerable de esas viviendas es habitado por personas que antes vivían en sectores vulnerables de la comuna cuatro (principalmente), quienes al ser damnificados de la ola invernal de los años 2010 y 2011, también resultaron beneficiados con varias de las 100.000 viviendas gratuitas del Presidente Santos.

En ese contexto, la gran mayoría de estas nuevas personas, de estos nuevos habitantes de Soacha, se enfrentaron a un fuerte choque cultural, en el sentido de que sus costumbres y estilos de vida eran totalmente opuestos a los que encontraron cuando decidieron vivir en este tipo de vivienda. Consecuencia de ello son los conflictos por temas de convivencia que se han conocido a lo largo de estos años en sitios como Torrentes, Parque Campestre, Ciudad Verde y otras ciudadelas y/o conjuntos residenciales que hay en todo el perímetro urbano de Soacha.

A esto se suman los vacíos legales derivados de la Ley 675 del año 2001, pues el problema no es sólo el desconocimiento de esta norma por parte de los nuevos residentes, sino la falta de herramientas, facultades y recursos que la misma tiene para facilitar que las autoridades gubernamentales puedan ejercer control real y regulación a lo que sucede dentro de las copropiedades, como sí sucede, por ejemplo, con las Juntas de Acción Comunal (JAC) de cada barrio.

No obstante, a pesar de las dificultades existentes desde la Administración Municipal y la Mesa de Propiedad Horizontal de Soacha, se ha hecho un trabajo para mitigar los impactos de los problemas convivenciales. Las capacitaciones, la conciliación en equidad, las labores interinstitucionales, el acompañamiento a los administradores y copropietarios, entre otros aspectos, hacen parte de esas gestiones que de lado y lado se han realizado para mejorar el panorama de la propiedad horizontal en Soacha.

De acuerdo con el Director de Apoyo a la Justicia de la Secretaría de Gobierno de Soacha, Elberto Ariza, en el 2015 se ha superado el número de resoluciones de reconocimiento a consejos de administración en más de 50, con respeto a las que se expidieron en el 2014, algo que demuestra la cantidad de nuevos conjuntos que están llegando al municipio. Dada esta situación, la Dirección de Apoyo a la Justicia y la Secretaría de Gobierno han liderado dos grandes proyectos: el primero es la Conciliación en equidad, a partir del fortalecimiento de esta figura con un programa especial hecho en los meses de mayo, junio y julio denominado ‘Conciliaciones al parque’:

“Hubo una gran convocatoria y se recibieron varios de los problemas que se suscitan entre los administradores, los copropietarios y los diferentes órganos de administración, por temas como las mascotas, las deudas y las expensas que se deben pagar dentro de una copropiedad. Tuvimos alrededor de unas 200 conciliaciones, siendo este un punto que también ha avanzado en la Cámara de Comercio y la Casa de Justicia, incluso con intervención en sitios como Torrentes, donde se llegó a algunos acuerdos para lograr que la gente entendiera que más que conflictos jurídicos, son temas estrictamente convivenciales”, explicó Ariza.

El segundo gran proyecto fue la expedición del Manual de Convivencia de la propiedad horizontal, como resultado de un trabajo hecho con el Concejo Municipal, en el cual no se establecen pautas sancionatorias sino parámetros de convivencia, indicando cuáles son las responsabilidades y los deberes tanto de administradores como de copropietarios: “Lo que se espera es que en el próximo gobierno se inicien los programas de capacitación, fortalecimiento y expansión de este instrumento jurídico, para que los jóvenes, las amas de casa, los gerentes y los copropietarios, conozcan cuáles son todas sus obligaciones y sus derechos, de tal manera que puedan reclamar de una mejor forma”, destacó el Director de Apoyo a la Justicia.

En el trabajo que ha realizado la Administración Municipal han participado tres secretarías: Gobierno con el programa de Violencia Intrafamiliar y la Mediación Policial, en articulación con la Policía Nacional. Desarrollo Social con la capacitación en el conocimiento de la Ley 675 y la Secretaría de Salud con procesos sancionatorios por incumplimiento a las normas de la salud.

“En una copropiedad confluyen muchos intereses, entonces hay incompatibilidad entre la copropiedad y el interés personal. Este último entra en conflicto con el interés del vecino, sus necesidades y sus costumbres, por eso se debe entender qué es lo que ocurre al interior con cada una de estas personas, para que de esa manera se pueda ofrecer una alternativa que concilie los dos intereses y se le dé trascendencia a la copropiedad. Es importante fortalecer esta Dirección y avanzar en el trabajo de la Mesa de Propiedad Horizontal, para que sea un órgano consultor e interlocutor entre la Administración y los copropietarios, como un puente para la promoción de la Ley 675, con el fin de poder entenderla para que contribuya a la solución de esos conflictos y los temas de interés para estas personas”, sostuvo el funcionario.

Por su parte Libardo Antonio Palacios, miembro y representante de la Mesa de Propiedad Horizontal de Soacha, señaló que los avances que se han dado en torno a la problemática de la propiedad horizontal son pocos en comparación con las dificultades que aún existen, aunque destacó que a través del Ministerio del Interior ha habido ayuda y colaboración a la agremiación de la que hace parte, para capacitar a personas interesadas en trabajar como administradores de propiedad horizontal a través de unos diplomados dictados en el 2014 sobre este tema. Así mismo, manifestó que desde el año pasado se viene trabajando con el SENA en la Tecnología en Gestión de Propiedad Horizontal:

“Es muy poco lo que la Alcaldía nos puede brindar en este momento, pero posiblemente con el nuevo Alcalde se cree la Oficina de Propiedad Horizontal en el municipio de Soacha, de acuerdo a lo que conversamos varias veces desde la Mesa de Propiedad Horizontal con el profesor Eleázar González (una de sus propuestas de campaña). De verdad que es una necesidad tener esa oficina para que se trate de dar solución a tanto inconveniente que existe al interior de estas unidades residenciales. Sabemos que la convivencia es muy compleja básicamente por tres aspectos: las mascotas; el ruido, las fiestas y el consumo de licor; además de los cobros de las cuotas de administración, porque todas estas viviendas que están construyendo son de interés prioritario y social, por lo tanto es difícil que quienes habitan allí paguen esa cuota, lo que hace que las carteras en los conjuntos residenciales sean muy altas y que los administradores no tengamos con qué trabajar”, señaló Palacios.

En cuanto al trabajo hecho por la Administración Municipal, el miembro y representante de la Mesa de Propiedad Horizontal coincidió en reconocer lo que se ha hecho con las charlas sobre propiedad horizontal y la Oficina de Mediación Policial, agregando que con la Personería de Soacha también se ha trabajado por intermedio de una oficina con funcionarios que ayudan en la Resolución de conflictos, algo que se suma a la labor de la Cámara de Comercio y la Casa de Justicia:

“Sin embargo esto no es suficiente, porque todos estos programas se deben llevar a las comunidades y al terreno. Infortunadamente la gente no siempre acude y tampoco muestra interés por asistir a estas reuniones. Por eso debe haber un plan de choque para que la Alcaldía, la Policía, la Personería y la Cámara de Comercio, vayan hasta los sitios y busquen la manera de darse a conocer para que las personas puedan utilizar todos esos servicios”, aseguró Libardo Palacios.

Con la propuesta hecha por el profesor Eleázar González para la creación de una dependencia en la Alcaldía que se dedique exclusivamente a trabajar con la Propiedad Horizontal, hay ánimo y optimismo entre quienes se dedican a este trabajo, pues en esto se ve una posibilidad de generar soluciones a las problemáticas ya conocidas. La expectativa es que esta nueva oficina se conforme con funcionarios que tengan conocimiento, idoneidad, experiencia y profesionalismo en la materia, dado que se requiere mucha capacitación y cultura en propiedad horizontal.

Reforma a la Ley 675 en el Congreso:

El problema que se presenta en Soacha con la propiedad horizontal no es exclusivo del municipio, pues lo mismo que sucede acá pasa en otras ciudades, aunque vale la pena decir que Soacha tiene particularidades. En la Cámara de Representantes cursa actualmente un Proyecto de Ley con el que se busca reformar el Régimen de Propiedad Horizontal, es decir, la Ley 675 del año 2001.

Entre los cambios que propone la Reforma a la Ley 675, se desataca la iniciativa de facilitar que se hagan los cobros de administración, en los que ya no se tendría en cuenta el patrimonio familiar y la afectación a la vivienda familiar, para que los jueces puedan sacar adelante los procesos de cobro de cartera para el pago de estas cuotas. Por otro lado, uno de los vacíos de la Ley 675 es la profesionalización de la Administración de Propiedad Horizontal, por lo que se propone la creación del Consejo Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal. En ese sentido, el Ministerio del Interior sería la entidad encargada de regular la actividad de los administradores, sancionarlos cuando sea necesario y atender a las comunidades en cuanto a las problemáticas que se presenten en esta materia.

Así mismo, se establece el Registro Único de Administradores y de Unidades de Propiedad Horizontal, al igual que se plantea la posibilidad de contratar los servicios de seguridad privada mediante conserjes que serían vinculados bajo la modalidad de contrato laboral, lo cual disminuiría los costos de operación de las copropiedades en un 30% o 40%, dado que este es uno de los gastos más grandes que se generan.

Así las cosas, queda la expectativa de saber cómo quedará la Ley 675 del 2001 si se llega a aprobar el Proyecto de Ley 120 de 2015, que fue presentado por la Representante a la Cámara por Bogotá, Olga Lucía Velásquez Nieto, con el fin de establecer reglas de juego claras y herramientas para el correcto ejercicio de la propiedad horizontal. En cuanto al próximo gobierno, el reto más grande es organizar y preparar a la Administración Municipal para que desde ahí haya un doliente de la propiedad horizontal en el municipio, de tal manera que dando este primer paso se pueda empezar a hacer cosas más grandes y de mayor impacto que las que se han hecho hasta el momento.